張民耕：海外資產(chǎn)配置，在“黑天鵝”中尋找“白天鵝”
2017年，中國正式啟動了CRS全球征稅計劃。
在全球匯率波動、特朗普頻發(fā)行政令、英國“脫歐”啟動等多重因素的影響，國際經(jīng)濟環(huán)境正在經(jīng)歷著巨大的變革，人民幣的購買力也在持續(xù)下降，配置海外房產(chǎn)已成為眾多國人應(yīng)對資產(chǎn)荒的首選。
而美國并未加入CRS計劃中，海外資產(chǎn)配置主流的房產(chǎn)投資，也不屬于CRS交換信息行列。因此，在非CRS國之一的美國進行置業(yè)投資，已成為當下中國高凈值人群在CRS全球征稅時代調(diào)整全球資產(chǎn)布局的首選。
那么，高位運行的美國市場究竟還有多少投資機會？外匯管制又會對美國市場造成怎樣的影響？對此，中國房地產(chǎn)報記者采訪了盛世神州基金董事長張民耕。
中國房地產(chǎn)報：面對全球整個經(jīng)濟大環(huán)境，國人對海外資產(chǎn)配置的需求是不是水漲船高？房地產(chǎn)投資是最受歡迎的投資標的？
張民耕：海外資產(chǎn)配置是有一定必要性的。當我們放眼全球市場時，對于外部市場的變化不要不驚詫，因為各方面的形勢變化太大，包括中國的匯率與進出口形勢、英國脫歐后的歐洲市場變化都很大，美國雖然形勢向好，但也是“黑天鵝”頻發(fā)，現(xiàn)在"天鵝湖里基本都是"黑天鵝。
從2014年開始，中國從一個資本吸收國變成了資本輸出國，這意味著國家、企業(yè)、個人今后的投資眼光所及不能僅僅限于國內(nèi)，尤其是企業(yè)和中產(chǎn)階級以上的個人，都應(yīng)該積極開展海外資產(chǎn)配置的學(xué)習(xí)。和中國的總資產(chǎn)比，我們的海外資產(chǎn)配置比例不超過3%，而海外發(fā)達國家在本土以外的資產(chǎn)配置在17%-20%，這就說明我們在資產(chǎn)配置上還是個新手。
當然也要投資有道。以前我們對房地產(chǎn)的認識就是基本建設(shè)，蓋房子和買賣房子。到美國反過來看中國房地產(chǎn)，中國和美國的房地產(chǎn)本質(zhì)都是金融屬性。在美國房地產(chǎn)行業(yè)有幾個特征：沒有金融杠桿不干活。美國房地產(chǎn)的平均資本利潤率是低的，跟中國動輒十幾二十的收益率比不了，因此美國的房地產(chǎn)投資沒有兩三倍杠桿是不投資的，有了杠桿后沒有基金不投資。美國由開發(fā)商尤其上市開發(fā)商去直接投資的很少，而是采取基金投資模式，比如黑石，他們實際上是金融杠桿加上股權(quán)基金來投資，形象地說，美國房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個具體開發(fā)項目上是他出個紐扣，社會募集資金和銀行貸款出個大衣，但分配的時候開發(fā)商還多分點。因此，美國的房地產(chǎn)是個金融運作的過程。
總體來說，我們對于國際上的投資環(huán)境要有充分認識，是“危”、“機”并存。
中國房地產(chǎn)報：據(jù)我了解，盛世神州在海外的投資主要集中在美國，而且以出租公寓為主，為什么是出租而不是出售？投資回報率能達到多少？
張民耕：我們在美國8個城市有23個項目5800套公寓，只有14套是出售公寓，其它均為出租公寓，總計資產(chǎn)管理規(guī)模15億美元。2016年出租公寓資產(chǎn)價格比上一個周期（2007年－2008年）的高點漲了50%，收購出租公寓資產(chǎn)的投資收益率平均為5.6%。
2012年我們大規(guī)模進入出租公寓時，買項目有一個硬指標，即買的項目價格要低于其成本價20%，所以我們項目抗風(fēng)險能力很強。
還有一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就是需求的支撐。去年有兩個數(shù)字對我們來說特別好，一是美國失業(yè)率創(chuàng)新低，大概降到了4.5%左右，這意味有更多的人有支付能力；二是個人住房擁有率創(chuàng)新低。
住房擁有率去年11月份曾經(jīng)到過61%，和美國最高階段68%相比下降了很多。這和美國的人員結(jié)構(gòu)有關(guān)系，美國的千禧一代和我們“80后”“90后”不一樣，他們不買房，怕背上一個沉重的殼。以前美國夢是“一臺車一套房鍋里一只雞”，現(xiàn)在車和雞還在，房沒了，變成了租。租房確實讓美國的年輕人有更大的活動空間，不被負擔所累，這種生活方式的轉(zhuǎn)變使得美國的自有房率降低，因此出租房市場就更好了，千禧一代大量增加為出租房提供了空間。
中國房地產(chǎn)報：像美國紐約、舊金山、洛杉磯這樣的城市房價已經(jīng)非常貴了，還有哪些城市具備投資潛力？
張民耕：按照標普的房價指數(shù)，2016年11月美國20個城市房價同比漲了5.3%，出現(xiàn)了一批房價大幅上漲的熱點城市，如西雅圖的房價漲幅高達10.4%。如果用中國的思路分析就是美國一二線城市漲的差不多了，現(xiàn)在三線城市開始漲。
總體來看，美國一線城市增長的很快，但現(xiàn)在接近風(fēng)險點，機會雖然有，但那是個案。二線城市普遍還能進，三線城市開始冒頭，因此三線城市可能會成為我們下一輪投資的重點，比如奧蘭多、達拉斯、西雅圖、丹佛和芝加哥等。這幾個城市的出租率水平高于96%，并且租金水平還在往上漲。
奧蘭多有個口號叫“永不停止的歡樂”，以旅游娛樂為中心的城市，它的租金收入超過了全美的平均提升水平，這一趨勢要延續(xù)到2020年。西雅圖是自身的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較好，但由于一面是海一面是山，土地供應(yīng)很少，它作為華盛頓州的城市，沒有州的個人所得稅，所以西雅圖的房價增長是可預(yù)期的。
紐約、舊金山、洛杉磯這三個城市的特點是雖然房價貴，租金回報不高但安全，買了以后只要想出手，不擔心沒有接手的人，紐約、舊金山一套房子在市場上平均待售時間不會超過三個月。
中國房地產(chǎn)報：按您的分析，高位運行的美國房地產(chǎn)市場還有很多投資機會？
張民耕：我第一個分析是，美國宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)是利好的，如我剛才說的失業(yè)率創(chuàng)新低，最低到了4.6，這是美國歷史上沒有的。
第二是美國房地產(chǎn)投資收益率和10年期國債利率利差基本保持穩(wěn)定，無風(fēng)險收益上行趨勢尚未影響到房地產(chǎn)投資收益率。
第三，美國商業(yè)成為全球投資的主要標的。在2016年前三季度投資中，跨境投資有47%投向了美國，這說明世界資本對美國很青睞。我們中國資本的選擇余地非常大，但總體來說，也是把美國作為自己的首選地。
美國的房地產(chǎn)市場正在謹慎中正面發(fā)展，租金穩(wěn)健增長，需求側(cè)具備經(jīng)濟支撐，盡管個別缺乏就業(yè)增長的城市會經(jīng)歷比較困難的階段，比如底特律汽車城，還有一些老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型未成功的也比較困難，但是全國市場整體看好。在投資交易方面，由于核心城市的甲級物業(yè)已經(jīng)上升到一定程度，因此越來越多的資本會去二三線城市尋找有資產(chǎn)提升價值的投資標的，這是我的一個結(jié)論。
中國房地產(chǎn)報：外匯管制對美國房地產(chǎn)市場有沒有影響？
張民耕：2015年我們的跨境資本達到了1180億美元，2016年大概是2300多億美元，其中有223億美元投資于美國，這相當于美國全年外商投資量的7.5%，7.5的百分比對市場影響并不大，所以我們資本管制對美國市場產(chǎn)生的影響不大。
但是對于個別主要針對中國投資人銷售的房地產(chǎn)項目的影響顯而易見。去年11月28日外管局推出了歷史上最嚴格的外匯管制條例，除了延續(xù)每人每年5萬美元換額度以外，購買人還要填購匯表格，證明和保證這個錢來路正當，去路也不是為了投資和買房，明令禁止境外買房，這樣就剎住了“螞蟻搬家”。
還有一條規(guī)定，5個以上的個人同日或隔日或連續(xù)多日分別購匯以后，將外匯匯給同一個人或機構(gòu)，個人在7日內(nèi)在同一個賬戶上5次提取接近一萬美元的現(xiàn)鈔，同一個人將外匯儲備賬戶存款劃轉(zhuǎn)到五位以上直系親屬，一律進入黑名單，這就把大家管死了。
這種情況之下，對于境外專門對于華人出售的項目影響就非常巨大。比如綠地在洛杉磯的項目，他們收了買房者10%的定金，外匯管制之后，買房人的錢出不去，他們就讓法務(wù)部研究一下能否在中國交人民幣款再到那邊結(jié)算，結(jié)果加州和美國的法律不允許，買家要真正把錢打到美國的賬戶上，才能真正過戶，否則這里面就有非法資金運營的可能性，這一旦罰起來是承受不了的。
據(jù)說萬達在芝加哥蓋了一個前所未有的高檔公寓樓，裝備水平都很高，可能也面臨著定金收得不夠，或者收了定金，后續(xù)事宜無法開展的問題。
美國現(xiàn)在對個人按揭是收緊的，因為美國也怕高位運行所出現(xiàn)的風(fēng)險，上一次金融危機給大家?guī)淼挠∠筇羁獭Ｋ哉f這些專門針對中國人的項目由于政府資金管制會有些問題，相反像我們這種蓋了就是為了租給美國人的項目就沒問題。
