盛世神州李萬明：明年可能會推出真的REITs
“可能首先會是PPP項目，或者是廉租房，但是緊接著可能有一些長租住宅或者租賃住宅，當然也包括一些區域的寫字樓陸續推出。”
2017博鰲房地產論壇·特寫 在過去數年間，REITs一次又一次被推到臺前，但由于缺乏政策或稅收方面的支持，嚴格意義上的REITs在國內一直無法破冰。
“我相信明年可能會有一批REITs首先推出。”8月9日，在2017博鰲（樓盤）房地產論壇直播間中，盛世神州投資基金首席執行官李萬明如此表示。
李萬明指出，包括證監會、財政部及發改委在內的各部門都在有意識地往REITs方向走，未來也許會挑選一些好的項目、好的資產進行試水，“可能首先會是PPP項目，或者是廉租房，但是緊接著可能有一些長租住宅或者租賃住宅，當然也包括一些區域的寫字樓陸續推出。”
不過他也指出，國內與國外真正的REITs還存在著一定的差距，租金回報率較低就是原因之一，“國內的租金收益的回報只有2%-3%的水平，但國外多半會有4%-5%的收益的要求，最差也要有3.5%以上的水平。”
他認為，要縮小兩者之間的差距，首先是要在供地上做到合理化，使得未來的租金回報能夠滿足投資人的收益要求，如此一來，便可以將一些項目轉為公眾持有。
“我們國家有些大城市，在新供地的比例上已經往這個方向考慮了，未來將會有更多的長租公寓或者長租住宅推出。”
李萬明以7月份上海（樓盤）出讓的兩宗地塊為例，彼時上海兩家國企開發商分別以7.24億、4.24億元拿下浦東新區張江南區、嘉定區嘉定新城兩宗租賃用地，樓面均價僅為5569元/平方米及5950元/平方米，“按照那個地價，如果正常經營，租金回報率能達到5%、6%，完全可以通過這種方式再復制。”
同時，REITs較強的吸附能力，在為社會投資人提供一條新的融資渠道的同時，也為企業提供一條回籠資金、退出的渠道。所以，在REIT逐步發展的情況下，“未來再推出（租賃用地）的時候，民營企業也可能會加入這種土地的競拍，開發好以后，推向REITs。”
不過，在將成熟的存量資產打包設立REITs在公開市場出售之前，房企首先需要進行項目的前期開發和運營，一般來說，REITs并不參與這一部分的資金投入。
李萬明介紹稱，目前房地產開發端主要有三筆資金，除了自有資金和開發貸外，就是私募資金，“在REITs作為支撐退出的情況下，私募基金完全可以支持開發商進行持有物業的開發建設。”
談及房地產行業未來發展方向，李萬明引用上半年房企銷售數據指出,Top10房企銷售額已經占到31%，房企轉型和行業集中度越來越高是必然的，“這意味著原來任何一類房企都能夠存活、能夠過得比較舒服的日子不再有了。”
在這種情況下，房企主要通過以量取勝，注重規模與銷售總額的持續擴大，因此，中小房企被并購將成為行業的常態。
李萬明表示，這主要存在兩種并購模式，第一種是完全被大企業收購，未來的開發利潤都歸于大企業。
第二種是在并購基金的參與下，引入大型房企合作，進行后續開發代建，使得產品開發質量可控，實現資金的快速回流。而且，在這種機制下，項目的大部分利潤由中小房企享受，并購基金及代建房企只是分享一部分。
來源：和訊網
