2018年的房地產基金行業面臨著較大的行業性困擾，來自房地產行業和金融監管兩方面的因素，導致了行業整體規模的縮減，甚至在局部還造成了一定的風險暴露。
一方面，資管新規去杠桿思路不變，但從“嚴”到“穩”的形態切換，地產基金從業者的思路確實面臨著轉變；另一方面，房企的資金困境，也在迫使從業者，在債權基金與股權基金之間做出抉擇。
雖然在迷茫時期，信心比黃金重要，我們也看到了新的機會和更具價值的投資模式。
為此，我們專訪了盛世神州基金董事長張民耕博士。這位創辦了國家發改委001號的私募房地產基金，并經歷2次經濟周期的“30年地產基金老兵”如何看待，大資管時代中國的房地產基金的發展路徑？
1、2018年的行業環境跟以往相比有什么不同？
在中國的市場環境里，房地產行業一直是支柱產業，同時又是一個大到不能倒的行業，所以我們要對其發展有信心。但是有一個問題，就是說環境時好時壞就在于調控，一些非市場的因素使得它的波動非常厲害。
首先是，“家法”嚴于國法
從基金法到國家各項金融法規都對整個行業進行管制。證監會下屬有一個民間社團組織- 基金業協會，實際來行使證監會對基金行業的監管。這其中就存在“雞生蛋、蛋生雞”的道理。
一支新基金如果沒有基金業協會的備案是很難發行的。一方面在發行過程中，投資人對于沒有備案的基金會進行督促，甚至沒有備案會拿不到投資。另一方面，發行的企業找不到監管銀行就不進行發行了。
其次，上下半年情況發生了根本的變化
上半年，開發企業不缺資金，去找被投資對象很困難，條件也非?？量獭Ｒ皇遣蛔龉蓹啵欢悄軌蝾A見的收益非常低。
下半年，因為去杠桿的原因，金融機構對于房地產企業貸款的條件變得苛刻。甚至像碧桂園、恒大這樣的企業都需要資金。這時候發行機構或者投資人的胃口就變得更高，基礎收益都要12%-15%左右。
總體就是“規矩的迷茫，家法的迷茫”！
2、去杠桿的主思路不變，“穩”與“嚴”的形態切換，從業者該如何判斷？
調控的主要目是讓房地產保持一個相對理性的增長。
畢竟房地產作為一個支柱行業可以帶動一些投資消費。
監管方會根據問題的嚴重性，在監管極度不合理的地方來進行放松。
估計整個“去杠桿”會持續到明年上半年。
2018年，我們花了很大的時間和精力大體摸通了備案登記和監管整個體系。
3、限購會不會在一些二三線城市放開？
不可能放開限購，但會加大整體購房人群的基數。
現在有些城市通過人才引進的政策，已經開始了搶人。憑本科畢業以上文憑可以落戶的方式，這對在北上廣硬熬的人來說很有吸引力。一方面加大了對房地產行業以及其他行業的消費能力；另一方面，這樣的政策也增強了整個城市的后勁。具備這樣先期條件的人才去創業，成功率也會高一些。
4、這一輪的調控對這幾年蓬勃發展的地產基金影響很大。對比中美之間的房地產基金，他們之間有什么差異？
中國房地產基金的開端是債權模式，而國際市場占主流的還是股權基金。
股權基金的市場運作有一套非常明晰的規則。從美國市場的角度來說，它不缺貸款，只要符合貸款的條件，就能拿到貸款。
房地產基金在本質上是股權投資基金。中國的基金在剛剛起步時，因為從銀行貸不到款都缺資金。2010年作為房地產基金的元年，保守估計當時90%到95%都是債權基金。但隨著市場的發展和監管的加強，漸漸的行業正在完成從債權基金向股權基金的轉變。
這是一個行業成熟的表現，隨著投資和監管的成熟，我們中國也會慢慢地發展出類似美國的模式，房地產基金就會轉變為股權投資。
5、對中國房地產基金未來發展路徑的判斷？
市場的發展總會經歷一個過程，一方面中國市場掙錢的機會和高收益的產品比較多；另一方面為了維穩形成了剛兌的狀態。這也造成了，目前對于投資來說，更需要的是有擔保的債權。
這也是目前基金發展過程當中兩種拉力，一種是政府拉著你走上正規化發展道路，成為股權投資基金。另一方面市場的力量往回拉，將股權投資基金變成債權基金。但在這個拉鋸的過程中，市場自身的發育要求還是向著股權基金轉變。
現在房地產企業，尤其是上市公司，它自身債務和負債率都非常高。如果再發行債權性質的房地產基金，顯然將進一步增大負債率，這樣的行為得不償失。
隨著市場風險加大，企業愿意有人與之分擔風險，也就是同股同權。企業在項目風險還沒完全解除，在現金流沒有轉正之前，是不愿意控股的。但等現金流轉正，項目風險期過去后，企業傾向于把控股權收回來，這也是做股權基金的一種金融策略。
所以，政府監管和企業本身都會有這樣的要求，來共同拉著房地產基金走向正規，走向股權基金。
6、中國房地產正經歷一個L型的筑底調控期，盛世神州基金，未來在戰略和策略的調整方面，有哪些思考？
盛世神州基金會堅持做股權基金！
堅持做股權基金是房地產基金走上正路的一個方式，這也需要社會條件的配合。
一方面企業希望監管嚴格，因為在監管嚴格的條件下，審查準備登記資格時，實際是堵上了企業的漏洞。盡管其中也有矯枉過正的部分，但利大于弊。
另一方面股權投資還有一個好處就是收益的優良性。這關鍵還在于企業自身能否看準合作單位和投資項目，同時也要求有更高的項目把握和監管水平，要提高在融投管退四個環節的基本功。
此外在把握大方向的同時，盛世神州基金在業務方向上也會做房地產的上下游和創新項目投資。
7、如何看待不動產資產管理，當下的困難和未來的發展路徑？
這階段的調控，這會產生一個積極的結果，能使資產價格的飆升虛火慢慢地泄下來。
國民經濟正處于一個虛胖的狀態，如果出現問題，經濟就會一泄千里。而現在提出去杠桿便是進行點位泄洪，使得資產價格保持在一個正常的水平上。來看的美國行情，盡管美國房價也有虛滑，資本價格也出現下滑，但是終究比我們的房價結實得多，這意味著租售比要能算清。
我相信，經過一定時間的調整會使房地產的價格趨于合理，當然需要考慮通貨膨脹的因素。這是一個雙向的過程，資產泡沫慢慢減少，價格趨于合理化，到那個時候盤活所有的房地產存量才會有機會。
