房地產開發是一個資金密集型行業，涉及的種種融資方向、融資方式都凸顯出它的需要。”李萬明表示，房地產可以分為四個階段。
一是拿地階段，需要支付土地出讓金。如果沒有合作，沒有一種融資行為，完全靠自有資金發展壯大，會比較慢。
二是四證齊全后，需要支付建設費用，開發的核心作用是支付建設費用，對于三四線城市來說更明顯。
三是發行公司債用于公司發展，一類是上市公司和大型公司利用公開交易所去發行的債，需要得到交易所批準；另一類是通過地方金融平臺，或者股權交易中心發行的債，這種債多半是針對小型公司、具體項目公司發行。
四是利用經營性物業發行CMBS或ABS。美國監獄是經營性物業，美國政府一些辦公樓都是經營性物業，可以通過Reits、CMBS或ABS發行給社會投資人，個別沒有產權，但都是經營性資產。“銀保監會對房地產信托的監控要求非常嚴，不僅不讓增加規模，還要壓縮規模，如果房地產占比降下來，很多房地產企業會非常痛苦。”李萬明表示，這導致很多小企業倒閉，很多大企業降價（賣房）還債，地主家也沒有余糧了。
不過，他認為金融管控政策出臺的原因有四個。
一是長效機制尚未見效。我們呼吁建立房地產長效機制三四年了，但是現在還沒有見效。
二是許多城市房價上漲壓力大、風險加大。很多三四線城市房價漲到1萬元/平方米以上，甚至還更高，這是有問題的，因為有的城市根本沒有工商業發展機會，沒有新的就業機會，甚至人口外流，沒必要增加那么多貴的房子。
三是抑制房企高價搶地苗頭。通過打壓的方式讓房企沒有那么大的搶地動機，未來有機會再想辦法來控制房價上漲速度。
四是逼迫房企優惠促銷還債。優惠促銷立馬見效，讓老百姓看到潛在風險，或者對未來期望有所調整，這個很重要。
“按照現在新的政策，資管備案新規根本不允許房地產基金做債，只能做股。從去年年初開始就控制了，不讓做了。”李萬明道出嚴峻現實，“不同的投資階段，不同類型的投資可能風險不一樣，收益預期也就不一樣，房地產開發投資屬于機會型的投資，即便不好做也可以做不同階段的投資。”
李萬明提煉了房地產投融資備案新規的四個關鍵點，分析其所帶來的影響。
一是明確要求股權投資，不得進行借貸活動。很多房地產基金委托貸款，包括資管、證券公司、公募基金資管分公司等原來習慣的借貸活動，現在行不通了。
二是除個別情況，要求先募后備。這對房地產來說有一定難度，房地產投資少也需要十幾個億，如果發行方實力不強大，先募后備非常困難。
三是不得募集多只基金投資單一項目，無法突破200人限制。以前某基金某資管產品可以湊十幾億元來投單一項目。如果大多數投資人平均投300萬元，200個人就是6億元。備不了案就募不了錢，銀行不給你托管，社會投資人也不信任你。
四是存續期不得少于5年。這完全回到了科技類基金范疇，甚至還鼓勵5+2年。除了產業運營基金，房地產開發階段一般是兩三年，如果一次性募資五年，一旦資金閑置，成本會很大。
“這四個新規出來之后，新一年的房地產基金會更難做。”李萬明表示，“按照備案新規不能做的，我們一定要把房地產基金當成股權投資來對待，千萬不要想房地產基金是債權。”
對此，李萬明給出建議，一是與品牌開發商合作并購基金，二是善意并購小型房企項目。
他認為，即便投資變難，也要研究如何跟大型開發公司在好的區域合作，比如在四大城市群。跟開發商的合作最難的是結構化，因為只有結構化，面向社會募集的資金優先級才有安全墊，證監會要求只要搞結構化就得按1比1進行，小型地產公司可以跟某個大開發商合作參與次級投資，合作形成新的并購基金，去并購若干項目。
另外，李萬明表示，新的一年很多小企業會更糟糕，所謂的善意并購小型項目，善意并購基金，可以是主體跟小開發商合作，比如以前拿的項目，或由工業用地轉性、補交出讓金開發的項目，可以去跟一個老板談，讓他把原來投資的錢投到新的專項基金劣后，通過這種架構，設立專項基金吸引優先級投資人。
“冬天已經快過去了，我們希望春天會來，希望在新的一年不管房地產是10萬億元銷售額還是12萬億元銷售額，房企都能夠抓到一些機會。”李萬明期待。
